Дадохме в касата на дружеството уговорената предварителна вноска. Междувременно беше сменен изпълнителният директор, с когото подписахме договора. Защитени ли са по някакъв начин правата ни? Какво ще правим, ако бъдещият продавач не изпълни задълженията си?
Снежанка и Ангел НАКОВИ, София
Най-общо, както е и в описания от вас случай, това е липсата на готовност от страните в момента да сключат окончателния договор, за да могат да настъпят желаните и предвиждани правни последици. С предварителни договори е възможно да се подготвя сключването на окончателни за учредяване на ограничени вещни права върху чужда вещ, като право на строеж и право на ползване. Не е рядкост да се сключват предварителни договори, които подготвят сключването на договори за спогодба и делба, след като са отстранени различни тежести и други пречки.
Предварителният договор, за да има качествата на такъв, задължително трябва да отговаря на общите условия за действителност, развити в чл. 26 – чл. 33 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Предмет на предварителния договор могат да бъдат вещи – движими и недвижими, бъдещи, а също и права.
Предварителният договор е неформален.
Ако обаче окончателният изисква нотариална форма, то предварителният задължително се сключва в писмена форма (чл. 19, ал. 1 от ЗЗД)
Ако страните желаят, подписите им могат да бъдат нотариално заверени, но това не е изрично законово изискване. По принцип предварителният договор е двустранен. В полза и на двете страни възниква правото да искат сключването на окончателен. Възможно е страните да се договорят това право да възниква само за едната страна и тогава той ще бъде едностранен.
Предварителният договор трябва да съдържа всички уговорки за съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 от ЗЗД). Когато става дума за продажба на апартамент, непременно трябва да се запише къде се намира той, от какви помещения се състои, каква е застроената му площ в квадратни метри, какви са идеалните му части от общите части на сградата и пр. Накратко, това е своеобразен проект за нотариален акт и затова трябва да бъде записана уговорената цена, сумата, за която се продава, а също и срокът за изплащането, размерът на вноските и т.н. Аналогично, ако ще се продава земя, трябва да се определи точно местността, където се намира, да се опише планоснимачният номер на имота, границите и съседите. Смисълът на тази разпоредба е, че всяка от страните има възможността да предяви иск за сключване на окончателен договор. В този случай договорът се смята за сключен от момента на влизането на съдебното решение в сила (чл. 19, ал. 3 от ЗЗД). Когато става дума за недвижима вещ, за да противопостави преобразуващото си право на последващи приобретатели (евентуални нови собственици или носители на други вещни права), както и на други трети лица, ищецът трябва да впише исковата си молба в книгата за вписванията (чл. 114, б. “б” от Закона за собствеността (ЗС).
Паулина БОЯНОВА
Все още няма коментари